Numerose sono le attività svolte dall’agente immobiliare per raggiungere l’accordo tra le parti e per  la preparazione della documentazione necessaria alla stipula della proposta/preliminare di compravendita. Le attività esercitate dal professionista sono le seguenti:

1. Predisposizione della lettera di incarico;
2. Proposta delle migliori soluzioni di vendita;
3. Messa in relazione delle parti per la conclusione dell’affare;
4. Controllo circa la provenienza dell’immobile;
5. Accertamento dell’identità personale delle parti, che intervengono nella proposta e/o preliminare di compravendita;
6. Verifica della situazione urbanistica e catastale dell’immobile, nonché di eventuali  ipoteche, o vincoli o pignoramenti;
7. Consegna dell’ attestato di prestazione  energetica  (APE);  
8. Predisposizione della richiesta agli organi competenti del certificato di destinazione urbanistica (nel caso di terreni);
9. Verifica  dell’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti di tutte le somme che intercorrono nel contratto;  
10. Redazione e registrazione della proposta di acquisto/preliminare di compravendita.

La metodologia “UNAFiaip”

La Tuscolana Case utilizza una metodologia professionale di analisi delle informazioni, gestione della trattativa e tutela del cliente conforme al modello professionale UNAFiaip, in linea con la prassi di riferimento  europea UNI 40/2018 per gli agenti immobiliari e la norma UNI 11558 per i valutatori immobiliari.

Questo tipo di attività risponde agli indirizzi di una giurisprudenza consolidata, alla sensibilità del mercato, alla capacità commerciale e di mediazione per garantire la massima sicurezza e serenità nel delicato percorso della compravendita immobiliare.

La Metodologia di lavoro UNAFiaip si basa principalmente su 4 steps:

1. Valutaizione Professionale –  Valutazione immobiliare professionale scritta con individuazione del congruo valore di mercato e controllo documentale completo
2. Valutazione Professionale –  Valutazione immobiliare professionale scritta con individuazione del congruo valore di mercato e controllo documentale completo
3. Collaborazione Garantita – Collaborazione garantita tra agenti immobiliari che operano seguendo lo stesso modello professionale di riferimento
4. Proposta Preliminare – Proposta irrevocabile di acquisto scritta completa di tutte le informazioni senza condizioni sospensive relative all’aspetto documentale

Proposta d’acquisto

La proposta d’acquisto è la dichiarazione del potenziale acquirente di voler acquistare un certo bene a un determinato prezzo, proposta che avviene tramite un modulo prestampato fornito dall'agente immobiliare e regolarmente depositato presso la Camera di Commercio. Alla firma della proposta d’acquisto si versa una somma di denaro a titolo di ''deposito fiduciario '' che assume valore di caparra con l’accettazione della proposta stessa da parte del venditore portata a conoscenza dell’acquirente. Una volta accettata dal venditore, la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare vincolante tra le parti. L’agente immobiliare è tenuto per legge a registrare tale proposta entro 20 giorni dalla data dall’avvenuta accettazione.

Contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare è un “accordo vincolante” tra venditore e acquirente, con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo atto di compravendita.
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita:

• i nominativi dei contraenti;
• il prezzo dell’immobile;
• le eventuali ipoteche;
• la precisa descrizione dell’immobile;
• i dati catastali;
• i dati urbanistici;
• la data del contratto definitivo;
• tutti gli altri termini contrattuali;

L’agente immobiliare è tenuto per legge a registrare il preliminare di compravendita entro 20 giorni dalla data della sua sottoscrizione.

Comprare dal costruttore

Qualora l’acquisto riguardi un immobile in costruzione o sulla carta, la Legge ha approntato una serie di cautele e di protezioni a favore dell’acquirente di fronte ad eventuali rischi che possono avanzare fino alla stipula del rogito. In tal caso, in particolare:

• E’ opportuno stipulare il contratto preliminare dal notaio;
• è previsto l’obbligo per il “costruttore/venditore” di rilasciare fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme consegnate o da consegnare fino al rogito;
• è previsto l’obbligo, sempre in capo al “costruttore/ venditore “, di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa (Decennale postuma) che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere.
  

Acquisto pianificato

L’acquisto è pianificato “ è una formula alternativa che consente a chi acquista di pagare un poco alla volta ottenendo comunque l'immediata disponibilità dell'alloggio desiderato. Di seguito riportiamo una serie di indicazioni ed in particolare:

• Al preliminare di compravendita la parte acquirente versa un primo acconto, contestualmente ottiene la detenzione del bene immobile e inizia il pagamento delle rate mensili fino alla data rogito notarile
• Al termine del periodo di versamento delle rate, il saldo del prezzo avverrà alla stipula del rogito notarile, anche mediante accensione di mutuo.
• Il contratto può essere stipulato tra soggetti privati, imprese o società di qualunque tipo o enti diversi dalle società e può avere come oggetto sia fabbricati abitativi o strumentali che terreni. La forma del contratto è libera, anche se è preferibile optare per l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, che consente la trascrizione nei registri immobiliari.
• è rimessa all’autonomia contrattuale la possibilità di introdurre diritti di recesso, clausole penali e/o procedimenti condizionali, nonché disciplinare la stessa cedibilità della posizione contrattuale

Rent to buy

L’acquisto di un immobile può avvenire anche con la formula “rent to buy”, tradotto in “affitto con riscatto”. Al riguardo, l’art. 23 del D.L.12/09/2014 n. 133, convertito in Legge n.164/2014, ha di recente disciplinato il nuovo istituto giuridico approntando una serie di cautele e di protezioni per entrambe le parti.

1. Cos’è il contratto di rent to buy?

È un contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile, in cui il proprietario si obbliga a consegnare fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente che paga regolarmente le rate detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. In sostanza una parte della cifra corrisposta mensilmente viene versata per l’affitto del bene, mentre la restante parte viene imputata nel prezzo di acquisto dell’immobile con l’effetto di ridurre il prezzo finale di vendita.

2. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà di acquistare il bene, ma non l’obbligo
Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro e non oltre i dieci anni.

3. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.
Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere una parte di quanto è stato pagato. Un secondo rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

4. Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?

La procedura applicata non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa, ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.

5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?

E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati, in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.

6. Il conduttore è tutelato?

Si. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7. Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, terreni ed immobili in costruzione.

8. Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?

No. Il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9. Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?

Si, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservare la nomina ad un terzo come in tutti i contratti preliminari.

10. Quali imposte si pagano?

Le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di locazione. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente come le spese ed imposte dovute per un qualsiasi atto notarile.

Aspetti fiscali

Agli atti di trasferimento a titolo oneroso soggetti all’imposta di registro, si applicano le seguenti aliquote:
- 9% per l’acquisto di immobili senza alcuna agevolazione;
- 2% per l’acquisto di immobili per i quali è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa”;
- 9% per l’acquisto di terreni agricoli acquistati da soggetti diversi da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale.

L’imposta minima è di Euro 1.000,00 ( mille/00)  

Donazione Facile

Con la polizza Donazione Facile viene protetto l’acquisto di un immobile da un venditore che ha ricevuto il bene in donazione da un terzo soggetto.

Cosa assicura la polizza Donazione Facile?

La polizza che proponiamo è un prodotto assicurativo creato da Stewart Title Limited – una delle principali compagnie specializzate in title insurance, le polizze che costituiscono una forma di tutela contro la perdita del diritto su un immobile per l’invalidazione degli atti di proprietà – e distribuito da Willis General Agency.
Con la polizza “Donazione Facile” viene assicurato l’atto di acquisto di un immobile che il venditore ha ricevuto in donazione, nel caso in cui la vendita fosse contestata da un erede legittimario del donatore. Sottoscrivendo questa polizza si garantisce, in pratica, la validità dell’atto di compravendita e si evita la restituzione dell’immobile all’erede legittimario.
La Compagnia Assicuratrice si fa carico, infatti, di versare all’erede una somma equivalente al valore dell’immobile già dopo il primo grado di giudizio come previsto dal Codice Civile, garantendo la sua rinuncia ad ulteriori richieste. Sono a carico della Compagnia Assicuratrice anche eventuali spese legali.

Chi può richiedere Donazione Facile?

La polizza, come detto, tutela chi compra un immobile oggetto di donazione da possibili pretese di eredi legittimari del donante.
La polizza quindi può essere richiesta dall’acquirente o dalla banca che ha concesso il prestito ipotecario. Il compratore mantiene così la proprietà del bene acquistato, e la banca non perde l’ipoteca.
Con questa particolare polizza offriamo un utile mezzo di garanzia a chi ha stipulato un mutuo per acquisto della casa.